昨日（2.13），南京市规划和自然资源局发布了一则地块规划调整公示，位于江宁区九龙湖公园旁的一幅商办用地正式变更为住宅用地。
位置优越：紧靠九龙湖公园和九龙湖，周边无高大建筑物遮挡，未来或将打造住在公园里、湖景尽揽的高品质低密项目。
稀缺住宅地块：体量仅有4.01公顷，容积率仅1.8，面积适中且密度较低的湖景房，在南京可不多见奇异果体育。
根据控规单元图则修改意见征询，拟修改地块位于江宁九龙湖片区东侧，东至九龙湖、西至苏源大道、南至清水亭西路、北至现状九龙湖公园，用地面积约18.65 公顷。
根据原规划，地块共分为3部分，分别是商办混合用地、综合公园以及街旁绿地，其中04-02为商办地块，面积约3.68公顷，容积率≤4.0，建筑高度≤100米。
更改后，04-02地块由商办调整为二类居住用地，用地面积增加到4.01公顷，容积率降为1.8、建筑高度60米。
随着地块性质的变化，综合公园和街旁绿地部分指标随之改变，九龙湖北路道路红线米。
一线湖景+低密，宜居指数高。从居住角度来看，地块紧邻九龙湖公园，周边绿地环绕，环境宜人，生活配套成熟、周边产业众多，低密条件还将进一步提高居住舒适度。
另外，根据征询意见中的增加条纹引导，为塑造良好的视觉关系和城市界面，04-02地块未来沿公园、河湖的建筑高度将适当降低。
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地块优势明显，市场稀缺。地块位于九龙湖核心区域，交通有苏源大道、地铁3号线，一路之隔就是九龙湖国际企业总部园区，周边还有九龙湖别墅、藏龙御景、颐和南园等老牌改善小区为邻。
但近几年来，板块新房供应几乎处于空白，多以二手房交易为主，积压了一定的改善需求，未来新房亮相将吸引不少关注度。同时地块4.01公顷的面积开发难度相对较低，整体条件来看对房企有较大吸引力。
地段优越、市场稀缺，九龙湖这块地在2025年南京土地市场和新房市场中，都具有显著优势。
九龙湖板块是江宁区近年来发展较为成熟的区域之一，除江宁开发区学校、南京同仁医院、景枫KINGMO、21世纪太阳城等生活配套外，还聚集了江宁开发区、紫金山科技城等产业园区。
成熟配套和生态环境，加上坚实的产业发展，源源不断地为板块引入高素质人才，并吸引了像万科、金隅、中粮等房企入驻。
早些年的九龙湖多以首置、首改为主，比如2010年的万科金域蓝湾首开价约15000元/㎡；2013年入市的新城玖珑湖与保利中央公园，首开价约17000元/㎡。
2015年南京楼市整体热度高涨，九龙湖房价也顺势走上了“快车道”，比如保利中央公园，2017年的收官价涨到了28664元/㎡
与此同时板块土地供应收缩，仅有金隅紫京云筑、弘阳悦禧苑两个现房项目支撑，两盘也在2022年先后分别以均价约38902元/㎡、约34749-36413元/㎡收官。
2022年，板块老盘颐和南园推出56套洋房，开盘当天基本售罄。直到今日，板块新房断供已有2年。
目前，板块内二手房成交均价约3万元/㎡，像万科翡翠公园等品质较高的次新房小区，近几个月涨势明显，最新成交价多在3万/㎡以上。
像依傍九龙湖的颐和南园、九龙湖别墅奇异果体育，房龄大多已经20年+，但凭借低密改善、湖景等因素，成交价也颇为可观。
核心区域宅地供应有限，紧靠九龙湖畔的宅地则更为稀缺，因此九龙湖畔空地由商办调整为住宅，既符合板块改善居住需求趋势，也为板块新房市场注入了新动力。
这块地既紧靠九龙湖公园、俯瞰一线湖景，又是板块稀缺的低密宅地，在新房几乎断供的九龙湖板块，未来新房上市单价能卖到多少呢？欢迎留言讨论。
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